豊洲市場のカジノ転用説は費用面から見ても整合的である

本稿では、豊洲市場カジノ転用説を検討するための材料を、ネットの公開情報から拾い集め、転用に係る費用を概算して、豊洲第6区及び第7区をハコとして購入するという選択肢がカジノ運営者にとって現実的であることを示唆する。

予算を7000億円だとすると、豊洲市場のカジノへの転用費は、6・7街区だけであれば、十分に予算を下回る。7000億円という金額の根拠は、2014年2月24日にシェルドン・アデルソン氏が記者会見において明言した70億ドル［1, 2］＝7180.6億円※１である。豊洲市場の総工費見込みは、5884億円［4, 5］である。6街区・7街区をカジノに転用すると仮定して、日本共産党東京都委員会の示した総工費見込み［4］と、6・7街区の全体に占める延床・敷地面積［6］の割合を利用すると、およそ4276億円となる。延床面積の3分の1をカジノと仮定し、改装費を400坪のぱちんこ店の新規建設費［7］で読み替えると、約542億円となる。残る3分の2をシティホテルと同等の設備と仮定する［8］と、約690億円となる。改装費用と取得費用の合計は、5508億円となるが、この推計における有効数字は2桁程度であろう。以上の計算は、Excel用csv（「w20160929_豊洲市場67街区のみ工費均等割.csv」）ファイルにまとめてアップした。

豊洲市場カジノ改修計画に要する費用は、6・7街区の取得ならびに改装に係る費用の5508億円だけに収まらない。企業の設立・運営や従業員に係る費用は、通常のホテル営業やギャンブル施設の営業よりも、かなり大きくなると予想される。従業員については、ほかのギャンブル施設よりも高給取りになるであろう。その上、日本人従業員に対しては、まず間違いなく、かなりの期間にわたる研修が必要となろう※２。また、カジノには、施設規模が同等であれば、ほかのギャンブル施設よりも多数の従業員が必要となろう。カジノの経済的成功は、一定以上の来客数を維持しなければ見込めないことから、より多くの余興や施設を必要とするためである。これらの金額の推定作業は、別の機会としたいが、1000億円に達することは決してないであろう。

今回の概算は、施設買収・改装費用の双方ともに、過大推計となっている。過大推計によっても足が出ないことを示すことができれば、主張の確度が高くなるためである。建築の坪単価が220万円であることは小池百合子都知事が強調した［5］が※３、用地取得費が近隣の公示価格に対して割高である※４ことは触れられていない。また、改装費用の概算にあたり、駐車場や敷地整備等の費用は除外していない。

今回は5街区を除外して考察を進めたが、それは、カジノ運営というビジネスの旨味が、業態が認可されること自体にあるという点を含み、不確定要素を捨象してのことである。施設の規模は、6・7街区で十分過ぎるほどであろう。しかしながら、カジノ運営の旨味を前提とすれば、丸ごと豊洲市場を総工費見込み額で買取ることは、都民の溜飲を下げさせるという副次的な作用を含め、ビジネスとしては賢明な判断である。完全に当てずっぽうとはなるが、5街区を合わせて買収する場合の転用費用は、単純に1.5倍して、8000億円に達しない程度と考えて良いであろう。全街区がしめて70億ドルに収まったとすれば、一都民として、素晴らしいイリュージョンを見せられたかのようである。

※１　IMFによる2014年2月24日の平均為替レート［3］を参考にした。

※２　ディーラーは、高度技能人材として招聘するという方策がありそうではある。

※３　用途が特殊であるから、単に鉄骨造の倉庫と同一視してはいけない。具体的に積算しなければ、何とも言えないと考えるのが、非専門家の態度として適切であろう。

※４　 計算式は、以下のとおりである。基準となる地価は、公示地価等を利用した［9］。
1859*10000/((120925.63+131793.02+135802.65)/3.3)/((87.3+99.7)/2)=1.688756
なお、土壌汚染対策費用が必要となったにもかかわらず、工場跡地の買収額を月島の商業地の公示価格により推計したと認められることは、真剣に追及されて良いことである。

［1］　日本へのカジノ投資額、必要ならいくらでも＝ラスベガス・サンズ - ロイターニュース - 経済：朝日新聞デジタル（ロイター、2014年2月24日18時02分）
http://www.asahi.com/business/reuters/CRBTYEA1N03F.html

［2］　日本へのカジノ投資額、必要ならいくらでも＝ラスベガス・サンズ | ロイター
（江本恵美、ネイサン・レイン、編集：山川薫、2014年02月24日18:02JST）
http://jp.reuters.com/article/t9n0lf03s-japan-casino-investment-idJPTYEA1N03E20140224

米カジノ運営大手、ラスベガス・サンズ(LVS.N)のシェルドン・アデルソン会長兼最高経営責任者（ＣＥＯ）は２４日、日本へのカジノ投資について、〔...略...〕アデルソン氏は「１００億ドル（約１兆円）を投じるかと聞かれれば『イエス』である一方、７０億ドルですむならそうしたい」と〔...略...〕都内で行われた会見で述べた。
〔...略...〕ビジネス界の幹部らもＩＲを推進する協議会を立ち上げ、議長には日本総合研究所の寺島実郎理事長が就いた。

［3］　Representative Exchange Rates for Selected Currencies for February 2014
https://www.imf.org/external/np/fin/data/rms_mth.aspx?SelectDate=2014-02-28&reportType=REP

［4］　豊洲新市場の整備費　5,884億円に – 日本共産党東京都委員会
（2015年3月19日）
http://www.jcp-tokyo.net/2015/0319/222849/

項目	2011年2月	2013年1月	2015年3月
建設費	990	1,532	2,752
土壌汚染対策費	586	672	849
その他関連工事費	370	436	424
用地取得費	1,980	1,860	1,859
合計	3,926	4,500	5,884

［5］　小池知事「知事の部屋」 ／ 記者会見（平成28年8月31日）｜東京都
http://www.metro.tokyo.jp/tosei/governor/governor/kishakaiken/2016/08/31.html

［6］　(仮称)豊洲新市場2013年1月の状況 - 都市の風景　Building and Subculture In Tokyo
（2013年01月28日）
http://urbanreallife.blog52.fc2.com/blog-entry-1074.html

［7］　パチンコ店新規開設費用概算
http://pach.psrgy.com/sinntennhiyou.htm

［8］　ホテルの建築費を知りたいというレファレンスを受けたが、１㎡当たりの建築単価しか判明しなかったので、調... | レファレンス協同データベース
（2007年06月14日02時11分）
http://crd.ndl.go.jp/reference/modules/d3ndlcrdentry/index.php?page=ref_view&id=1000035461

『最新レジャー産業100業種モデルプラン集. 第1巻(土地活用・物販事業編)』（綜合ユニコム　2006　【DK261-H344】）の第3章（95～108ページ）では〔...略...〕地方中核都市に立地するシティホテル（延床面積1万3,500㎡、〔...略...〕フル装備）の場合、〔...略...〕初期投資総額は4,437,854千円

［9］　国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet?LY=2016&TDK=13&SKC=13108&X=503270.143&Y=128357.035

平成28年都道府県地価調査　中央5-24　1,400,000円／平米
（住居表示　東京都中央区晴海３－３－３）
平成28年地価公示　江東5-16　873,000円／平米
（住居表示　東京都江東区豊洲４－１－３）
平成28年地価公示　江東5-12　997,000円／平米
（住居表示　東京都江東区有明３－５－７、TOC有明）

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2021（令和3）年7月28日修正

グーグル・ドライブのファイルにセキュリティアップデートとやらが適用され、リンクにアクセス不能となる可能性があるとの通知を受け、当該リンクを修正したほか、brタグの一部をpタグへと変更した。内容は変更していない。